宅地の評価額の計算方法を教えてください。

宅地は、利用単位(1画地)ごとの地積に、倍率方式や路線価方式による評価を行います。なお、その土地に建てた家屋を貸している場合には、評価が下がることになります。

1.宅地の評価方式
宅地の評価額の計算方法として、倍率方式と路線価方式があります。

(1)倍率方式
固定資産税評価額×倍率
固定資産税評価額・・・地方税法の規定により土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録された基準年度の価格又は比準価格のこと。
倍率・・・地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある宅地の売買実例価額・精通者意見価格
等を基として国税局長の定めた倍率のこと。

(2)路線価方式
{(正面路線価)×奥行価格補正率+(側方路線価×奥行価格補正率×側方二方路線影響加算率)}×
地積
路線価・・・宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに設定され
た価額のこと。路線に接する宅地について、売買実例価額・精通者意見価格等を基と
して設定した1㎡当たりの価額。路線価は、国税庁が提供するホームページで参照可
能。
奥行価格補正率・・・路線からの奥行の長短による利用価値の差異を考慮するために乗じる率のこと。
側方二方路線影響加算率・・・正面と側面(裏面)に路線がある宅地の利用効率の大きさを考慮する
ために乗じる率のこと。

2.宅地の形状による評価減
路線価方式を採用する場合、その宅地の形状が不整形であるとき等には、宅地としての機能が十分
に発揮できないことを想定して、評価減の措置が取られることになります。具体的には、路線価に、
次のような補正率が乗じられます。
・不整形地補正率
・間口狭小補正率
・奥行長大補正率
・がけ地補正率

3.貸宅地又は借地権の場合の評価減
自用地の場合の評価方法をこれまで述べてきましたが、その宅地を他の者に貸している場合には、
自用地としての評価額を基として、次のように計算されます。
例えば、甲さんが乙さんに土地を貸し、その土地に乙さんの家屋が建っているとします。この場合、
甲さんについて、貸宅地(底地)の評価は、
自用地としての評価額-借地権価額
となります。
乙さんについて、借地権の評価は、次の通りです。
自用地としての評価額×借地権割合
借地権割合・・・借地人が宅地に対して有する利用上の権利の割合のこと。借地権の設定に伴って権
利金を支払う慣行のある地域ごとに、権利金支払実例価額等を基として国税局長の
定めた割合。